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第八章,销售其实是简单的-下

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    铁石。

    在铁石的心目中,地产业里的每个项目最终成了标的,就是一个标注金钱的东西。他所设计的,不过是建立一个平台,这个平台上有专业的团队,然后借助于这个平台去融资、投资、加杠杆、变现、获得收益。

    房地产是无本生意,这点他早就知道了。

    比如说刚开发一个项目时,购买土地是要付钱的,但很多政府也可以先赊账,拿到土地证后去银行抵押贷款,支付土地费用。建筑公司往往是垫资的,需要付一些进场费,但也收取保证金,第一笔钱可以抵消。在工程队是自己的,且获得银行贷款后,这方面的自有资本投入也消失了。剩下的就是迅速的卖出去。

    早年间海城,包括整个华夏国度里的房地产开发都处在蛮荒地带,没有规则可言,后来政府才越来越规范整个市场,比如预售上的障碍条款,要求工程进度到哪一步才能预售,自有资金要多少。

    整个项目公司可以做到房子刚刚地基打完,就可以收取定金或意向金,然后在这个过程中迅速的去取得预售许可证,在房子没有造完前,已经卖完了。

    你们查阅早年间房地产销售的资料,会发现房地产开发与销售的数字差的不大,但越到后期,开发的数字就远大于销售,这是因为后来的趋势是房价长期上涨形成,开放商手里预留的土地储备越多,或者没有卖完的房子越多,就积累利润越高。但在开始的时候,即使是从事本行业的房地产业界,也并不知道未来的趋势会这么猛烈。另外就是房地产业的大多数公司积累资金并不快,哪怕是玩成了无本生意,迅速扩张的速度也不见得有多快。

    只有后来津门的地产狂人孙,进入这个游戏后,迅速的洞察了无本生意的奥秘,他大量的高价拿地,迅速的减少其中的开发周期,快速销售来获得现金流,进入另一个项目的运转。但这样的做法只是为了快速的赢得收益率,累计起来的收益汇很高,但单位项目的利润并不高,风险确是巨大的。在后来的宏观调控中,他第一个企业资金链断裂,被人收购了。但这个人也是个奇才,后来迅速崛起了另一个地产巨头,成为行业翘楚。

    铁石的优势在于第一桶金已经从装修、广告开始到酒店、快递、物流完成了,他不需要去依赖快速周转来获取现金流。事实上,铁石快递和365快捷酒店在纳斯达克上市的钟已经快要让他去敲了。

    但铁石仍旧寻求用快速的拿地、设计、建设,销售来减少当中的时间损耗,但他要求拖长整个四期开发的周期,迅速的开发和卖掉第一期楼盘后,他就开始在环外四处寻找地块,这次就必须要涉及到与地方政府打交道。

    要点很简单:大量的拿地,迅速的开发,延缓每块土地后期开发的速度。

    其逻辑就在于,大量拿地来做土地储备,迅速开发第一期来获得现金流,延缓后期土地开发来积累价格上涨的势能,蓄积收益。

    这一点在... -->>
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